Vanaf 1 januari 2011 zal niet alleen de overdacht van een ‘nieuw gebouw’ met toepassing van btw kunnen plaatsvinden, maar ook de overdracht van het ‘bijhorende terrein’. De heffing van btw (21%) op gronden is meestal duurder dan de heffing van registratierechten (10% in Vlaanderen) en vandaar dat een overdracht met registratierechten vaak nog te verkiezen is. Gelukkig zijn er ontsnappingsmogelijkheden waar ook de fiscus mee instemt. De Administratie heeft nog kort voor het jaareinde haar standpunten gepubliceerd.
Ook btw op het ‘bijhorende terrein’
De overdracht van ‘nieuwe’ gebouwen kan plaatsvinden onder het stelsel van de btw. Voor de beroepsoprichters is dit een automatisme, maar anderen moeten daarvoor opteren. Gronden daarentegen konden tot voor kort nooit met toepassing van btw worden vervreemd. Met ingang van 1 januari 2011 komt daar verandering in. Wat voor een nieuw gebouw geldt, zal dan ook gelden voor het ‘bijhorende terrein’. Vanaf 1 januari 2011 is het dus in principe alles of niks: ofwel worden beide (nieuw gebouw en bijhorend terrein) vervreemd met btw ofwel met registratierechten.
Mixen kan nog!
Ook een mix van de 2 blijft mogelijk. Inderdaad, de wettelijke definitie van het ‘bijhorende terrein’ – zijnde het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om er op te bouwen en dat door éénzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort - laat nog mogelijkheden open.
Terrein met bouwvergunning
Vooreerst is het zo dat enkel de terreinen waarop de bouwvergunning slaat hetzelfde regime moeten volgen als het nieuwe gebouw. Stel dat een huis wordt opgericht op een terrein A waarvoor een bouwvergunning werd verleend en vervolgens wordt dit gebouw samen met het terrein A en het daarbij aansluitende terrein B verkocht door éénzelfde eigenaar. In dat geval zal het terrein B, waarvoor geen bouwvergunning werd afgeleverd, niet met btw kunnen worden verkocht.
Eénzelfde persoon
Wanneer grond en gebouw door 2 verschillende (rechts)personen worden overgedragen, is niet voldaan aan de voormelde definitie en zal het terrein bijgevolg met toepassing van registratierechten overgaan.
Kunnen gronden dan worden ondergebracht in een afzonderlijke entiteit A, terwijl B – middels een recht van opstal – erop bouwt en waarbij vervolgens A en B elk hun eigendomsaandeel overdragen aan koper C? Ja, dit is mogelijk. De fiscus heeft geen bezwaar tegen dergelijke opsplitsing vermits dat gebruikelijk is in de vastgoedsector. Hij eist evenwel een consequente houding, ongeacht de hoedanigheid van de koper. Wanneer men kiest voor de opsplitsing moet men dit consequent doen zowel ten aanzien van particuliere kopers als ten aanzien van btw-plichtige kopers met recht op aftrek. Zo niet, kan het als misbruik worden geïnterpreteerd.
Wat bij een btw-eenheid en een THV?
Wanneer 2 leden van een btw-eenheid respectievelijk een nieuw gebouw en de bijhorende grond overdragen, dan wordt dit voor de toepassing van btw geacht te gebeuren door één persoon. Vanuit btw-standpunt is er immers maar één belastingplichtige, nl. de btw-eenheid.
Bij een tijdelijke handelsvennootschap maakt men het volgende onderscheid. Is de THV niet als een aparte btw-plichtige geregistreerd, en 2 verschillende vennoten verkopen respectievelijk grond en nieuw gebouw, dan is er geen overdracht door eenzelfde persoon. Is de THV daarentegen wel als een aparte btw-plichtige geregistreerd, dan wordt de overdracht geacht gedaan te zijn door eenzelfde persoon.
Gelijktijdige overdracht
Bij niet-gelijktijdige overdracht kan de nieuwe regeling in principe ook niet worden toegepast. Het is evenwel opletten wanneer de tijd tussen de overdracht van de grond en het gebouw bijzonder kort zou zijn. De fiscus zou dan wel eens kunnen stellen dat de partijen geen andere intentie kunnen hebben gehad, dan de nieuwe regeling te omzeilen.
Ten aanzien van verkopen onder de “wet Breyne” (verkoop op plan) neemt de Administratie een zeer pragmatisch standpunt in.
Indien een overeenkomst betrekking heeft op de verkoop van een nog te bouwen huis of appartement – er is m.a.w. nog niets gebouwd – dan gaan de rechten van de verkoper op de grond dadelijk op de koper over. Zodoende wordt in dat geval de grond niet tegelijk met het gebouw overgedragen.
Indien een overeenkomst betrekking heeft op de verkoop van een reeds in aanbouw zijnde huis of appartement, dan gaan de rechten van de verkoper op de grond en op de bestaande opstallen dadelijk op de koper over. In dat geval wordt de grond tegelijk met het gebouw overgedragen.
Overgangsregeling
Ook het sluiten van een verkoopcompromis vóór 31 december 2010 wordt nog aanvaard. In dat geval gaat de grond in 2010 nog over met registratierechten, terwijl het gebouw kan overgaan onder het stelsel van btw. Die tolerantie kan worden ingeroepen, zelfs in het geval van een verkoop onder opschortende voorwaarde of onder opschortende tijdsbepaling. In dit kader is het wel van belang de vaste dagtekening van het compromis te kunnen bewijzen.
Het is jammer dat men kopers en verkopers van vastgoed zolang in het ongewisse heeft gelaten, maar er is nu tenminste duidelijkheid over wat kan en niet kan.
Hans Philips
hans.philips@vhg.be
