In antwoord op een recente parlementaire vraag, heeft de Minister van Financiën bevestigd dat de nieuwe regeling van verkoop van grond onder het stelsel van de btw, wel degelijk een invloed heeft bij onroerende leasing. We houden de precieze impact onder de loep.
Onroerende leasing met btw
De verhuur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw. In afwijking hiervan is de onroerende leasing wel aan btw onderworpen voor zover een aantal voorwaarden zijn voldaan
(cfr. K.B. nr. 30). Eén van de voorwaarden luidt dat de leasinggever zijn 'geïnvesteerd kapitaal' volledig moet kunnen terugverdienen binnen een periode van 15 jaar, en wel door middel van de periodieke huurprijzen die de leasingnemer moet betalen.
Begrip 'geïnvesteerd kapitaal'
Maar wat moet men verstaan onder 'geïnvesteerd kapitaal'?
In de Circulaire nr. AOIF 10/2007 (ET 109.976) dd. 12 april 2007 heeft de btw-administratie het begrip 'geïnvesteerd kapitaal' als volgt toegelicht:
"45. Met het begrip 'geïnvesteerd kapitaal' in de zin van deze bepaling wordt bedoeld het geheel van de door de leasinggever gedane kosten, exclusief btw, voor het verkrijgen, oprichten of omvormen van het gebouw (of voor de verkrijging van de zakelijke rechten die er betrekking op hebben) dat het voorwerp is van de overeenkomst inzake onroerende financieringshuur, met uitsluiting evenwel van de aankoopprijs van de grond (of van de prijs betaald voor het verwerven van de noodzakelijke zakelijke rechten op deze grond) en van de bijkomende kosten die niet bezwaard zijn met btw en die rechtstreeks verbonden zijn met de verwerving van die grond (notariskosten, registratierechten, enz.).
46. Het geïnvesteerde kapitaal omvat derhalve, onder andere, alle andere kosten zoals studiekosten (marktstudie, studiekosten van ingenieurs, landmeters en architecten, enz.) die de verkrijging of de oprichting van het gebouw voorafgaan, de vergoedingen van makelaars en lasthebbers tussengekomen bij het verwerven van het terrein of het gebouw, of de zakelijke rechten die er betrekking op hebben, evenals de prijs van de oprichting of de verwerving van de volle eigendom van het gebouw of van de noodzakelijke zakelijke rechten op het gebouw."
De grond en bepaalde andere kosten worden dus uitgesloten omdat ze niet aan btw zijn onderworpen.
Verkrijging grond met btw
Maar sinds 1 januari 2011 is het mogelijk de eigendom van de bijhorende grond
(of zakelijke rechten erop) te verwerven onder toepassing van de btw, daar waar dit voorheen enkel met registratierechten kon. De vraag stelt zich of deze wijziging een impact heeft op de wedersamenstelling van het 'geïnvesteerd kapitaal' bij onroerende leasing.
De minister bevestigt dat dit inderdaad een invloed heeft. Wanneer het terrein en de bijkomende kosten aan btw zijn onderworpen, moeten zij ook worden meegeteld voor de berekening van het 'geïnvesteerd kapitaal'. Daarentegen maken de bijkomende kosten die de leasinggever in eigen naam en voor eigen rekening maakt én die rechtstreeks verbonden zijn met de verwerving van het bijhorend terrein (of met de verwerving van de zakelijke rechten erop), geen deel uit van het 'geïnvesteerd kapitaal'. Voor zover het gaat om niet met btw te belasten kosten, zoals bijvoorbeeld notariskosten.
Besluit
Voortaan moet rekening worden gehouden met de aankoopprijs van de grond (of de zakelijke rechten erop) indien deze onderworpen was aan de btw om de periodieke leasevergoedingen te bepalen. Zo niet, kan de onroerende leasing niet aan de btw worden onderworpen.
Hans Philips
hans.philips@vhg.be
